Zaujala vás naša ponuka alebo máte otázky?
Vyplňte formulár a my sa vám ozveme do 24 hodín.
Vyplňte formulár a my sa vám ozveme do 24 hodín.
Zaujala vás naša ponuka alebo máte otázky? Vyplňte formulár a my sa vám ozveme do 24 hodín.
Kúpa bytu na firmu a daň z pridanej hodnoty (DPH)
Na úvod je dôležité upresniť, že posúdenie nároku na odpočet DPH pri kúpe bytu sa týka platiteľov DPH v zmysle zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej len „zákon o DPH“). Ak spoločnosť, ktorá obstarala byt nie je registrovaná ako platiteľ DPH v zmysle zákona o DPH neuplatní si odpočítanie DPH.
Autor
- admin
Matúš Nemček
Publikované
- 16/11/2022
Dĺžka čítania
5 minút
Avšak ani spoločnosti, ktorá je platiteľom DPH nevzniká automaticky nárok na odpočítanie DPH. V danom prípade musí spoločnosť, ktorá nadobúda byt posudzovať hlavný účel využívania tejto nehnuteľnosti. Zákon o DPH, konkrétne §49 ods. 2 vymedzuje podmienku, že platiteľ si môže DPH odpočítať z tých tovarov a služieb, ktoré použije na dodávky tovarov a služieb ako platiteľ DPH. Z uvedeného vyplýva, že predmetný byt musí byt používaný na také zdaniteľné plnenia, ktoré sú predmetom DPH. V praxi však môže nastať situácia, kedy spoločnosť danú nehnuteľnosť využíva na plnenia ktoré predmetom DPH ako aj tie, ktoré nie sú predmetom DPH. V danom prípade sa využíva inštitút zákona tzv. Pomerné odpočítanie DPH.
Príklad: Byt s podlahovou plochou 100 m2 , bude spoločnosť využívať 60% na bývanie a 40% na podnikateľskú činnosť – skladové priestory, kancelária a pod. V danom prípade má nárok na odpočítanie DPH iba z tej časti, ktorú bude využívať na podnikanie t.j. 40%.
Analogický postup sa uplatní aj v prípade ak spoločnosť daný byt použije na dodávky tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od DPH podľa § 28 až 42 zákona o DPH. Od roku 2019 nastala významná legislatívna úprava v súvislosti s DPH a nehnuteľností určených na bývanie. Daná zmena sa týka najmä prenájmu nehnuteľností určených na bývanie. V minulosti mal platiteľ DPH možnosť sa rozhodnúť či bude byt prenajímať s DPH, alebo prenájom oslobodí. S účinnosťou od roku 2019 táto možnosť zo zákona vypadla a platiteľ DPH sa tak nemôže ani rozhodnúť aký spôsob zvolí. Nehnuteľnosť určená na bývanie je podľa zákona o DPH oslobodená od DPH v prípade, že sa prenajíma zdaniteľnej osobe. Legislatívna zmena má však za následok, že ak spoločnosť obstarala byt resp. stavbu určenú na bývanie za účelom prenájmu, nemôže tak odpočítať DPH z danej nehnuteľnosti, pretože bude využívať nehnuteľnosť na plnenie ktoré sú od DPH oslobodené v zmysle §38.
Ak sa spoločnosť rozhodne využívať byt na podnikateľskú činnosť ako platiteľ DPH t.j. zriadi si v danom byte sídlo/kanceláriu, prípadne kupuje byt za účelom následného predaja resp. dosiahnutia zisku z predaja, tak by mala brať do úvahy, že pri predaji nebude byt oslobodený od DPH, ale k cene sa uplatní 20% sadzba DPH, čo môže mať za následok vyššiu kúpnu cenu budúceho kupujúceho.
Zdroj: Envato Elements
Zákon o DPH, konkrétne § 38 definuje podmienky oslobodenia predaja nehnuteľnosti, ak je dodanie uskutočnené po 5 rokoch odo dňa:
- kolaudácie stavby, ktorou sa povolilo prvé užívanie stavby na určený účel, alebo po 5 rokoch odo dňa začatia prvého užívania tejto stavby, a to podľa toho, čo nastane skôr,
- kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby, ku ktorej došlo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác;
- kolaudácie, ktorou sa povolilo užívanie stavby po vykonaní stavebných prác, v dôsledku ktorých došlo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania stavby; podstatnou zmenou podmienok doterajšieho užívania stavby sa rozumie vynaloženie nákladov na stavebné práce vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác.
Od roku 2019 došlo k ďalšej významnej zmene v súvislosti s predajom stavieb na bývanie, t. j. aj bytov. Výsledkom je, že platiteľ DPH sa už nemôže rozhodnúť, že ak by bol predaj bytu uskutočnený po 5 rokoch (jeden z prípadov uvedených vyššie), tak by sa neuplatnilo oslobodenie od DPH, ale predaj bytu by sa zdanil. Z uvedeného vyplýva, že predaj takéhoto bytu od roku 2019 musí ísť v povinnom oslobodenom režime od DPH. Z tohto dôvodu, ak sa predáva byt, pričom pri predaji sa uplatní oslobodenie od DPH, a zároveň pri kúpe tohto bytu bola DPH odpočítaná sčasti alebo v celom rozsahu, vzniká spoločnosti povinnosť úpravy odpočítanej DPH v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka (napr. V daňovom priznaní DPH za obdobie december)
Podobné články
No posts found
Kúpa bytu na firmu a daň z pridanej hodnoty (DPH)
Na úvod je dôležité upresniť, že posúdenie nároku na odpočet DPH pri kúpe bytu sa týka platiteľov DPH v zmysle zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej len „zákon o DPH“). Ak spoločnosť, ktorá obstarala byt nie je registrovaná ako platiteľ DPH v zmysle zákona o DPH neuplatní si odpočítanie DPH.
Autor
- admin
Matúš Nemček
Publikované
- 16/11/2022
Dĺžka čítania
5 minút
Kedy je výhodné kúpiť byt na firmu, živnosť alebo ako fyzická osoba – nepodnikateľ
Zásadná otázka – účel!
- Kúpa za účelom rekonštrukcie a následného predaja
- Kúpa za účelom prenájmu
- Kúpa za účelom sídla spoločnosti
Táto otázka si vyžaduje nielen znalosť z oblasti daní z príjmov, odvodov a DPH, ale aj vedomosti ohľadom ekonomických otázok. Pri tých treba prihliadať na cenu nájmu, rast či pokles nehnuteľností alebo na ceny stavebných vstupov. Chcete vlastniť nehnuteľnosť dlhšie ako 5 rokov? Ak áno, z pohľadu dane z príjmov a odvodov sa oplatí realizovať kúpu skôr na fyzickú osobu. Dôvodom je, že daň nebude v obchodnom majetku a nehnuteľnosť sa nebude zdaňovať ani po 5 rokoch od nadobudnutia.
Ďalší z prípadov vzniká, ak by ste vlastnili nehnuteľnosť ako živnostník. Takáto situácia sa zdá byť komplikovanejšia, ale častokrát býva daňovo a odvodovo najvýhodnejšia. Vy ako samostatne zárobková osoba, si môžete v tomto prípade na každý obchodný majetok uplatňovať odpisy, dane alebo poistenia. No prihliadnuť musíte aj na celkovú výšku príjmu.
Kúpa nehnuteľnosti na firmu z pohľadu dane z príjmov
Pri tejto možnosti si zakúpenú nehnuteľnosť musíte zaradiť do majetku a určiť jej odpisový plán. Zákonom stanovené je zaradenie obytného priestoru do štvrtej odpisovej skupiny s 20-ročnou dobou odpisovania. Výška tohto daňového odpisu bude následne vyčíslená podľa alikvotnej čiastky z dĺžky využívania v zdaňovacích mesiacoch.
Lepšie priblížiť vám to môžeme na príklade, kde by ste ako firma XY zakúpili byt dňa 10.9.2022 v obstarávacej sume 150 000 eur bez DPH a v tento deň ju začali aj využívať. Potom sa bude výška daňového odpisu vyčíslovať ako podiel 150 000 eur / 240 mesiacov a bude rovná 625 eurám. Daňový odpis za rok 2022 by vám bol následne vyčíslený 2 500 eurami (625 eur x 4 mesiace).
Okrem odpisov si môžete do daňových výdavkov započítať aj prevádzkové náklady nehnuteľnosti, ako napríklad režijné náklady, výdavky na energiu, opravu alebo údržbu. Tie sa nakoniec premietnu do obstarávacej ceny a následne do odpisov nehnuteľnosti. Z pohľadu zdaniteľných príjmov, v prípade použitia nehnuteľnosti, budete mať na toto sídlo všetky dosiahnuté zdaniteľné príjmy a pri možnosti jej ďalšieho prenájmu to budú zisky z jeho prenájmu.
Zdroj: Envato Elements
Kúpa nehnuteľnosti na firmu z pohľadu dane z príjmov
Keď ste platiteľ dane a vlastníte nehnuteľnosť, ktorú používate na podnikanie alebo iné účely, nemáte možnosť si odpočítať celú daň na začiatku. Jej odpočet si môžete uplatniť len vo výške, ktorá je rovná rozsahu použitia majetku na podnikanie.
Vy, ako platiteľ dane, ste pri obstaraní bytu na podnikanie povinný rozdeliť vstupnú daň na dve časti. Prvou časťou bude daň, ktorú nemôžeme odpočítať z dôvodu použitia nehnuteľnosti na iné účely ako podnikanie. Druhá časť sa musí následne týkať odpočtu majetku, ktorý by bol určený na podnikanie.
To znamená, že ak ste samostatne zárobková osoba a zároveň ste aj platiteľom dane, máte nárok na odpočítanie dane z pridanej hodnoty bytu, domu alebo iného majetku. Ak sa však rozhodnete časť tohto majetku využívať napríklad aj na súkromné účely, môžete si DPH odpočítať iba v pomere jeho alikvotnej časti, teda z časti využívanej na podnikanie.
Na čo myslieť a na čo si dať pozor pri kúpe bytu na firmu
Ak sa rozhodne realizovať kúpu bytu na firmu, mali by ste si zhrnúť niektoré základne výhody a nevýhody, s ktorými sa môžete stretnúť.
Základné výhody vnímame:
- V možnom odpisovania dane, ako aj zhrnutie vzniknutých výdavkov do základu dane. Odpisovať dane si môžete aj ako fyzická osoba, ak dosahujete príjmy z prenájmu nehnuteľnosti.
- Ak sa rozhodnete byt po kúpe predať, môžete si uplatniť daň z príjmov právnických osôb vo výške 21 %, respektíve 15 %, ak nepresiahnu zdaniteľné príjmy 49 790 eur.
- V prípade vrátenia sumy DPH z ceny bytu, ak vám nevznikol nárok na jeho odpočet podľa zákona o DPH.
- Taktiež v odpočte DPH, ktoré sa týkajú zariadenia nehnuteľnosti. Vtedy by ste mali myslieť na podmienky nároku na odpočet.
Základné nevýhody vnímame:
- V evidencii nehnuteľnosti v účtovníctve – ak kúpite byt na firmu, zvyšujete riziko jeho likvidácie v prípade nepriaznivej podnikateľskej situácie.
- Nevýhodu vnímame tiež, ak sú vo firme dvaja spoločníci. Jeden z nich si kúpy byt, ktorý sa zapíše do majetku podniku. Tento byt následne nie je v rukách jedného majiteľa, ale oboch spoločníkov.
- Taktiež v povinnosti odvedenia DPH, ak by ste sa rozhodli nehnuteľnosť predať do 5 rokov od prvej kolaudácie alebo prvého užívania. Vaša firma by bola stratovejšia, kvôli vyššiemu rozdielu medzi kúpnou a predajnou cenou.
- V možnej zmene odpočítavania DPH v prípade, ak by ste sa byt rozhodli v čase oslobodenia od daní z príjmu využívať na súkromné účely.
- Ďalšou nevýhodou sú zložitejšie výpočty pri odpočte dane, a teda aj komplikovanejšia evidencia.
- Nevýhodou je aj nadmerný odpočet DPH, ktorý býva vzhľadom na cenu nehnuteľnosti vo vyššej sume. Následne tak môže prísť k daňovej kontrole, ktorá môže preverovať a posúdiť nárok na tento úkon.
Zdroj: Envato Elements
Zhrnutie
Jednoznačne vyhodnotiť, či je lepšie uprednostniť kúpu bytu na firmu, alebo na fyzickú osobu, nevieme. Dôležité je, aby ste tieto rozhodnutia posúdili individuálne, podľa vašej aktuálnej situácie. Ak by ste chceli vlastniť byt dlhšie ako 5 rokov a ste fyzická osoba, boli by ste pri príjme z predaja oslobodený od dane aj zdravotných odvodov. Právnická osoba takéto oslobodenie nemá, pretože výnosy sú zdaňované 21 %, alebo 15 % sadzbou dane z príjmov. Nevýhodu tiež vnímame v situácii, ak by prišlo na strane fyzickej osoby k predaju bytu do 5 rokov. Daňovo-odvodové zaťaženie z príjmov by bolo aj napriek zníženiam o kúpnu cenu príliš vysoké.
Ak napriek zhrnutiu neviete, ako vypočítať DPH, či uprednostniť kúpu bytu na firmu alebo živnosť?
Kontaktujte nás a my vám poradíme podľa vašej individuálnej situácie.
Podobné články
No posts found